Start Airbnb Price: วิธีตั้งราคาที่พัก Airbnb แรกของคุณ สำหรับโฮสต์มือใหม่
- Nutth HiddenSpace
- Aug 8
- 3 min read
Updated: 5 days ago
การตั้งราคา Airbnb ครั้งแรกเป็นหนึ่งในเรื่องที่โฮสต์มือใหม่มักจะไม่รู้เลยด้วยซ้ำว่าห้องของฉันควรขายที่ราคาเท่าไร? หลายคนกลัวว่าถ้าตั้งแพงจะไม่มีคนจอง แต่ถ้าตั้งถูกเกินไปก็อาจไม่คุ้มกับต้นทุนและเวลาที่ต้องดูแลแขก
สิ่งสำคัญที่อยากบอกตั้งแต่ต้น Airbnb ไม่ใช่การทำที่พักบริการแบบโรงแรม ในราคาถูกที่สุด
แขกจำนวนหนึ่งไม่ได้มองหาแค่ “ห้องถูก” แต่เขามองหาที่พักที่ให้ความรู้สึกเหมือนบ้าน มีครัว ทำอาหารได้ อยู่ได้นาน และมีบรรยากาศเฉพาะตัว ซึ่งคุ้มค่ากับราคาที่เขาต้องจ่าย เพราะฉะนั้น อย่ากลัวการตั้งราคาที่เหมาะสมกับคุณภาพของที่พักและต้นทุนจริงของเรา
สำหรับเพื่อนๆ มือใหม่ที่อยากได้คำแนะนำโดยตรงจากผม สามารถสมัคร Airbnb ผ่านโครงการ Airbnb Superhost Ambassador ของผมได้เลยครับที่ลิงค์นี้ th.airbnb.com/r/thaiairbnb
Airbnb คิดค่าบริการเท่าไร?
Airbnb Fee (ค่าบริการโฮสต์) มีโครงสร้างค่าบริการแบบเดียว คือ Single Service Fee โดยรวมค่าบริการไว้ฝั่งโฮสต์ คิด 15.5% จากราคาห้องที่เราตั้ง ตัวอย่างจาก Airbnb ระบุว่า หากตั้งราคา 115 ดอลลาร์ แขกเห็นราคา 115 ดอลลาร์ และโฮสต์จะได้รับ 97 ดอลลาร์หลังหักค่าบริการ 15.5% ค่าบริการนี้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากราคาต่อคืน บวกค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่โฮสต์เพิ่มไว้ เช่น ค่าทำความสะอาด ค่าธรรมเนียมสัตว์เลี้ยง และค่าธรรมเนียมเกสต์เสริม ในประเทศไทย จะมีคิด Vat 7% จากยอดของค่าบริการด้วย [airbnb.com]
สูตรคิดแบบง่าย ราคาสุทธิ = ราคาห้อง × 0.83415
มาดูวิธีคำนวนกันครับ ราคาห้อง คือ 1,000 บาท ค่าบริการ [15.5%] = 155 บาท ภาษี [7%] ของค่าบริการ = 155 × 7% = 10.85 บาท รวมค่าบริการ + ภาษี = 165.85 บาท เงินสุทธิที่โฮสได้รับ 1,000 − 165.85 = 834.15 บาท กลับกัน หากต้องการ ได้เงินสุทธิ 1,000 บาท:
1,000 ÷ 0.83415 = 1,198.83 บาท
ดังนั้นตั้งราคาประมาณ 1,199 บาท จะเหลือสุทธิประมาณ 1,000 บาทครับ
ราคาที่ใส่ตอนแรก เปลี่ยนได้ไหม?
เปลี่ยนได้ครับ ราคาที่คุณกรอกตอนสร้าง Listing ไม่ได้แปลว่าจะต้องใช้ราคานั้นไปตลอด คุณสามารถปรับราคาได้เรื่อย ๆ ตามฤดูกาล ความต้องการของตลาด วันหยุดยาว หรือจำนวนรีวิวที่คุณมีมากขึ้น
สำหรับการปรับราคา หลังจากที่คุณลงที่พักเสร็จ ให้ไปที่ ปฏิทิน
เพราะฉะนั้น ถ้าวันแรกยังไม่มั่นใจ ไม่ต้องเครียดเกินไป ให้เริ่มจากราคาที่คิดว่าสมเหตุสมผล แล้วค่อยเรียนรู้จากตลาดจริง สำหรับเพื่อนๆโฮสต์มือใหม่ ณ ตอนแรกที่ทำ ยังไม่ต้องสนใจ Smart Pricing กับ Price tips นะครับ
Learn from the best! เริ่มด้วยการศึกษาจากที่พักอื่นๆ
วิธีง่ายที่สุด คือ ค้นหาที่พักในพื้นที่เดียวกัน จากนั้นเลือกดูห้องที่ใกล้เคียงกับเรา เช่น ขนาดห้องใกล้กัน รองรับจำนวนแขกเท่ากัน อยู่ในทำเลใกล้เคียงกัน มีครัวหรือสิ่งอำนวยความสะดวกคล้ายกัน มีคะแนนรีวิวที่ดีและมีรีวิวจำนวนมาก ปฏิทินยังเปิดรับจองอย่างต่อเนื่อง
ผมแนะนำให้ดูรีวิวในหัวข้อ “ความคุ้มค่า” หากที่พักนั้นได้รับคะแนนด้านความคุ้มค่าดี เต็ม 5 สม่ำเสมอ แสดงว่าราคาที่เขาขายน่าจะอยู่ในระดับที่แขกส่วนใหญ่ยอมรับได้
คำแนะนำ : สร้าง Wishlist สำหรับเก็บห้องที่เราจะเอาไว้ศึกษา โดยเฉพาะ เช่น “ห้องนอนที่รีวิวดีในเชียงใหม่” แล้วกลับมาดูทุกสัปดาห์ นี่เป็นวิธีศึกษาตลาดจริงที่ง่ายและไม่เสียเงินครับ
ตั้งราคา Airbnb ตามฤดูกาล: Low Season และ High Season
แขกจาก Airbnb ที่จองที่พักในประเทศไทย 91% จะเป็นแขกจากต่างประเทศ การขายที่พักจึงมีฤดูกาลเพราะเป็นเรื่องของ Demand และ Supply เช่น ปีใหม่ สงกรานต์ วันหยุดยาวของประเทศต่างๆ หรืองานเทศกาลสำคัญ เราสามารถปรับราคาสูงขึ้นได้ ส่วนช่วงที่นักท่องเที่ยวน้อย ควรตั้งราคาให้แข่งขันได้มากขึ้น เพื่อไม่ให้ห้องว่างนานเกินไป หลักคิดง่าย ๆ ที่ผมใช้คือ
Low Season: ห้องเราควรถูกจองก่อนคนอื่น High Season: ห้องเราควรถูกจองทีหลังคนอื่นได้บ้าง
ถ้าห้องถูกจองเร็วมากทั้งที่วันเข้าพักยังอีกนาน อาจเป็นสัญญาณว่าราคาของคุณต่ำกว่าตลาดมากเกินไป แต่ถ้าคุณชอบที่จะเห็นห้องเต็มตลอดเวลาและล่วงหน้านานๆ เพื่อให้ว่างแผนได้ง่าย การที่มียอดจองเต็มยาวๆอาจจะเป็นสิ่งที่เหมาะกับคุณมากกว่าครับ การปรับราคาห้องรายวัน : ให้ไปที่ปฏิทิน --> เลือกวันที่จะปรับ (กดเลือกหลายวันได้) วันที่เลือกแล้วจะเป็นสีดำ --> กดแก้ไขราคา คำแนะนำ : หากคุณเพิ่มเริ่มต้นยังไม่ต้องเปิดปฏิทินรับจองให้เต็มปี : เพื่อให้คุณเข้าใจการทำงานของระบบก่อนและป้องกันการโดนจองช่วง High โดยไม่ได้ตั้งใจ ค่าเริ่มต้นที่ระบบเซ็ตให้เมื่อคุณลงที่พักเสร็จ คือ 1 ปี แต่คุณสามารถไปเปลี่ยนเป็นแค่ 3 หรือ 6 เดือนล่วงหน้าได้ การแก้ไข : ให้ไปที่ปฏิทิน --> สถานะว่าง --> ช่วงเวลาที่จองได้
ตัวอย่างฤดูกาลของเชียงใหม่
ช่วง Low Season จะเป็น: มีนาคมถึงพฤษภาคมและตุลาคม
เดือนมีนาคมเป็นช่วงที่เริ่มมีปัญหาควันและ PM2.5 นักท่องเที่ยวต่างชาติแบบdigital nomad ส่วนมากจะหลีกเลี่ยงเชียงใหม่และเลือกไปภาคใต้แทน
เดือนเมษายน ถ้าปีไหนปัญหาควันไม่หนักมาก ยังมีโอกาสได้แขกจากช่วงสงกรานต์
เดือนพฤษภาคม เป็นช่วงที่เงียบที่สุด เป็นเดือนที่คุณมักเห็นเพื่อนโฮสต์เชียงใหม่บ่นกันมากที่สุด
เดือนตุลาคมเป็นช่วงคาบเกี่ยว หลังฤดูร้อนของยุโรปจบไป และก่อนที่นักท่องเที่ยวจะกลับมาเยอะอีกครั้งในเดือนธันวาคม แต่ช่วงนี้ยังมีโอกาศ คุณควรเช็กวันหยุดยาวของนักท่องเที่ยวจีน เพราะตรงกับวันชาติจีน
และอย่าลืมติดตามปัจจัยสำคัญ เช่น ยี่เป็ง รับน้องขึ้นดอย งานวิ่งมาราธอน และวันหยุดยาวของต่างประเทศ เพราะมีผลต่อความต้องการห้องพักโดยตรง
ค่าน้ำ ค่าไฟ ควรรวมในราคาห้องไหม?
สำหรับการพักระยะสั้น : ผมแนะนำให้คำนวณค่าน้ำและค่าไฟเฉลี่ยรวมไว้ในราคาห้อง เพราะแขกส่วนใหญ่มักคาดหวังว่าราคาที่จ่ายครอบคลุมการใช้งานตามปกติแล้ว
สำหรับการพักระยะยาว (28 คืน ขึ้นไป) : ค่าน้ำควรรวมไปเลย ส่วนค่าไฟเนื่องจากทาง Airbnb ได้แจ้งให้โฮสต์ร่วมค่าไฟลงไปในค่าห้อง ทางออกที่ได้ผล คือ แจ้งแขกเรื่องกำหนดการใช้ไฟ เช่น กี่ Unit ต่อเดือน ควรแจ้งเงื่อนไขให้ชัดเจนในรายละเอียดที่พักและกฎของที่พัก สิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงคือการเรียกเก็บเงินเพิ่มโดยที่แขกไม่ทราบล่วงหน้า เพราะเงินที่ได้เพิ่มอาจไม่คุ้มกับความไม่พอใจหรือรีวิวที่เสียไป ในกรณีที่ต้องการจะคิดค่าไฟแยกจริงๆ ก็ยังพอทำได้ครับ โดยต้องเขียนรายละเอียดการเก็บค่าไฟให้ชัดในรายละเอียดที่พักและกฏบ้าน ข้อแตกต่างคือ ถ้าลูกค้าไม่จ่าย เราก็ไม่สามารถจะทวงให้ทางระบบจ่ายชดเชยให้ (ใช้ Aircover เครมไม่ได้แล้ว)
ตัวอย่าง การเขียนรายละเอียดที่พัก [Listing description] สำหรับใช้กับที่พักของคุณในกรณีมีการลิมิตค่าไฟฟ้า
Electricity Usage Policy
Based on our experience, 50 kWh is generally sufficient for normal and comfortable use, including regular air conditioning usage during your stay.
If electricity consumption exceeds the included allowance, an additional charge of THB 10 per kWh will apply. This policy is not intended to generate extra income. Rather, it helps prevent excessive energy waste, such as:
Leaving air conditioners running while away from the villa
Operating air conditioners with doors or windows open
Running all air conditioners continuously at maximum settings
In practice, most guests stay within the included allowance. We also understand that usage may vary, and we always strive to be fair and reasonable when reviewing electricity consumption. คำแนะนำ : หากที่พักของคุณเป็น Pool Villa นอกจากการกำหนดจำนวนการใช้ไฟ หากคุณพบว่า พฤติกรรมของแขก มีแนวโน้มจะทำให้ค่าไฟของคุณพุ่งทะลุเพดาน การเสนอบริการพาเที่ยวฟรี รถตู้พร้อมคนขับเพื่อพาเขาออกไปเที่ยว อาจจะประหยัดกว่าครับ
ส่วนลด Airbnb ที่มือใหม่ควรพิจารณา
เมื่อเราเพิ่งเปิด Listing ใหม่ จุดอ่อนใหญ่ที่สุดคือ ยังไม่มีรีวิว และเราต้องการ 3 รีวิวให้มากที่สุด
แม้ห้องจะสวย ทำเลดี และราคาสมเหตุสมผล แต่แขกบางคนก็ยังลังเล เพราะเขายังไม่เห็นรีวิวประสบการณ์จากคนก่อนหน้า
New Listing Promotion : เป็นส่วนลดที่ให้โฮสต์ใหม่เสนอส่วนลด 20% สำหรับ 3 การจองแรกและจะปิดโปรโมชันนี้ทันทีเมื่อมีแขกจองครบ 3 ครั้ง โดยแขกที่จองได้จะต้องมีรีวิวดีและเคยใช้งาน airbnb มาก่อน [New Listing Promotion - Airbnb]
สำหรับมือใหม่ ผมมองว่าส่วนลดนี้น่าใช้ เพราะเป้าหมายแรกของเราไม่ใช่กำไรสูงสุด แต่คือการได้ 3 รีวิวให้เร็วที่สุด เพราะห้องของเราจะแสดงรีวิวชัดเจนเมื่อเราได้ครบ 3 รีวิว
ส่วนลดรายเดือน เหมาะกับใคร?
ถ้าคุณทำที่พักแบบคอนโดหรือห้องที่เหมาะกับการอยู่ยาว เช่น มีครัว เครื่องซักผ้า โต๊ะทำงาน และอินเทอร์เน็ตดี ส่วนลดรายเดือนเป็นเครื่องมือที่น่าสนใจมาก
Airbnb ระบุว่าส่วนลดแบบ Length-of-stay สามารถใช้กับการเข้าพักระยะยาว เช่น รายสัปดาห์ รายเดือน หรือช่วงเวลาที่กำหนดเองได้ [airbnb.com]
จากประสบการณ์ของผม ถ้าต้องการดึงดูดแขกรายเดือน ส่วนลดควรชัดเจนพอให้แขกรู้สึกว่าอยู่ยาวแล้วคุ้ม เช่น เริ่มพิจารณาที่ 15%-20% ขึ้นไป
คำแนะนำ : โฮสต์มือใหม่ควรระวังอย่างหนึ่ง คือถ้าคุณยังไม่มีรีวิวเลย การเปิดรับจองยาวทันทีอาจทำให้คุณได้รีวิวช้าลงเพราะการจองเดียวกินเวลานาน ถ้าเป้าหมายแรกคือสะสมรีวิว คุณอาจเริ่มจากการรับพักสั้นๆก่อน เช่น ไม่เกิน 1-2 สัปดาห์ แล้วค่อยเปิดรายเดือนในภายหลัง หากที่พักของคุณอนุญาตให้ทำได้
สำหรับท่านที่อยากทราบว่าส่วนลดของ Airbnb ทำงานอย่างไรโดยละเอียด สามารถไปดูได้ทีนี้ครับ https://www.hiddenspacecm.com/post/airbnb-discount-stacking-guide
เราจะหาราคาสูงสุดของที่พักเราได้อย่างไร ?
เมื่อคุณเปิดที่พักไปสักระยะ มีรีวิวแล้ว และเริ่มเข้าใจตลาดมากขึ้น คุณอาจลองใช้แนวคิด Dutch Auction หรือ “การประมูลแบบราคาลดลง” คือการเริ่มต้นด้วยราคาที่สูง แล้วค่อย ๆ ลดราคาลง จนมีผู้ซื้อคนแรกยอมรับราคานั้น ผู้ซื้อคนนั้นจะชนะทันที
เราสามารถนำแนวคิดนี้มาใช้กับ Airbnb ได้ โดยเฉพาะช่วง High Season
ตัวอย่างเช่น:
ตั้งราคาช่วงเทศกาลสูงกว่าราคาตลาดประมาณ 20-25%
รอดูว่ามีคนจองไหม
ถ้ายังไม่มีคนจองเมื่อใกล้วันเข้าพัก ให้ค่อย ๆ ลดราคาลง
เมื่อมีคนจอง ให้บันทึกไว้ว่าราคานั้นแขกยอมจ่าย
หลังเช็กเอาท์ ให้ดูว่าแขกยังให้คะแนนความคุ้มค่าดีอยู่ไหม
ส่วนตัวผมไม่ได้กลัวมาก ถ้าคะแนน “ความคุ้มค่า” ได้ 4 จาก 5 บ้าง เพราะนั่นอาจแปลว่าเราตั้งราคาในระดับที่แขกรู้สึกว่าต้องคิดก่อนจ่าย แต่ยังยอมจ่ายเพราะอยากพักจริง ๆ
แต่ต้องระวัง อย่าใช้วิธีนี้ในช่วง Low Season เพราะช่วงนั้นเป้าหมายของเราคือการถูกจองก่อน ไม่ใช่การทดสอบราคาสูงสุด
สรุป : เป้าหมายที่ดีไม่ใช่ราคาสูงสุด แต่คือรายได้รวมที่สมดุล
การตั้งราคา Airbnb ไม่ใช่แค่ถามว่า “คืนละเท่าไรดี” คำถามที่สำคัญกว่าคือ:
ราคานี้ทำให้เรามียอดจองและกำไรต่อเดือนสมดุลหรือไม่?
บางครั้งเราตั้งราคาสูงมาก ได้ราคาต่อคืนดี แต่ทั้งเดือนมีคนจองแค่ 3 คืน รายได้รวมอาจน้อยกว่าการตั้งราคากลาง ๆ แล้วมีคนจอง 20 คืน
สำหรับผม ราคาที่สมดุลควรทำให้ Occupancy หรืออัตราการเข้าพักอยู่ประมาณ 70% หรือประมาณ 20 คืนต่อเดือนก็ถือว่าทำได้ดีมากๆแล้วครับ (แต่ไฮซีซันอาจไปได้ถึง 90%)
ให้ติดตามทั้งรายได้รวม จำนวนคืนที่ถูกจอง และค่าใช้จ่ายจริง โดยเฉพาะในช่วง 1 ปี แรก เพราะเป็นช่วงที่คุณจะเรียนรู้ได้มากที่สุด (ไฟอย่าพึ่งหมด) เป้าหมายคือทำให้แขกรู้สึกว่า “ราคานี้คุ้มกับสิ่งที่ได้รับ” และโฮสต์ยังมีกำไรเพียงพอที่จะรักษาคุณภาพห้องต่อไป เพราะ Airbnb เป็นเกมระยะยาว ห้องของคุณที่คุณลงทุนควรสร้างรายได้ไปเป็น 10 ปี
ขอบคุณที่อ่านมาจนถึงตรงนี้นะครับ ผมเขียนจากประสบการณ์ของตัวเอง ซึ่งไม่ได้บอกว่าสิ่งที่ผมเขียนเป็นวิธีที่ดีที่สุด ลองไปปรับใช้ดูและเรียนรู้จากโอสต์ท่านอื่นๆ สามารถแชร์เทคนิคการตั้งราคาของท่านได้ครับ ...Happy Hosting ครับ 😊
เช็กลิสต์ตั้งราคา Airbnb แรกสำหรับมือใหม่
เปรียบเทียบที่พักคล้ายกันอย่างน้อย 10 แห่ง เลือกดูเฉพาะห้องที่มีรีวิวดีและยังมีการจองต่อเนื่อง
คำนวณค่าบริการ Airbnb เข้าไปในราคาห้อง (ราคาสุทธิ = ราคาขาย × 0.83415)
รวมค่าน้ำค่าไฟเฉลี่ยไว้ในราคาตั้งแต่แรก
เผื่อค่าทำความสะอาด ค่าเสื่อม และเวลาที่ใช้ดูแลแขก
กำหนดราคาต่างกันระหว่าง Low Season และ High Season และปรับราคาวันหยุดยาวและเทศกาลสำคัญ
ยังไม่ต้องเปิดปฏิทินเต็มปี เพื่อให้คุณเข้าใจการทำงานของระบบก่อนและป้องกันการโดนจองช่วง High Season โดยไม่ได้ตั้งใจ
สำหรับเพื่อนๆ มือใหม่ที่อยากได้คำแนะนำโดยตรงจากผม สามารถสมัคร Airbnb ผ่านโครงการ Airbnb Superhost Ambassador ของผมได้เลยครับที่ลิงค์นี้ th.airbnb.com/r/thaiairbnb
Comments